İstanbul Üsküdar Ünalan Mahallesi’nde inşaatı devam eden ve ‘konut, alışveriş merkezi, rezidans ve otelden’ oluşan Emaar Square projesi Türkiye tarihinde görülmemiş bir rantla yükseliyor. İmar Kanunu ve İstanbul İmar Yönetmeliği’ne aykırı imar planı sayesinde Dubai Şeyhi Muhammed bin Raşid el Maktum’un şirketi Emaar, 3,00 emsali bulunan Çamlıca eteklerindeki 66 dönümlük araziye tam 800 bin metrekare alan inşa ediyor.

600 BİN METREKARE EMSAL FAZLASI VAR

Emsale dahil inşaat hakkı 198 bin metrekare olan projede, emsal fazlası 600 bin metrekareye inşaat yapılmasının önünü açan imar plan notları İstanbul Büyükşehir Belediyesi (İBB) Meclisi tarafından oy çokluğuyla kabul edilmişti.

İstanbul Büyükşehir Belediyesi (İBB) Şehir Planlama Müdürlüğü, Emaar Square projesinin yükseldiği arazi için yapılan imar plan tadilatının şehircilik ilkeleri ve planlama esasları açısından uygun olmadığını belirtmişti. Şehir Planlama Müdürlüğü, “Plan tadilatı ile çevre yapılaşma koşullarından farklı olarak verilen yapılaşma değerleri plan bütünlüğünü bozucu, emsal teşkil edici, yapı, nüfus ve ulaşım yoğunluğunu arttırıcı niteliktedir” diyerek plan değişikliğine karşı çıktı.

ÖNCE REDDETTİLER, SONRA ONAYLADILAR

Emaar Square arazisi plan tadilatında yüksekliğin serbest bırakılmasına itiraz eden Şehir Planlama Müdürlüğü, “Yüksekliğin çevre yapılaşma koşullarına uygun olarak belirlenmesi” istedi. İBB Zemin ve Deprem İnceleme Müdürlüğü görüşünde arazide yüksekliğin serbest bırakılmamasını ve kat sınırlaması getirilmesi gerektiğini söyledi. İstanbul Büyükşehir Belediye Meclisi bu itirazları 2006 yılında dikkate aldı ve değişiklik teklifini reddetti. Ancak 2007 yılında aynı teklif bir daha meclis gündemine geldiğinde plan değişikliği onaylandı ve milyarlarca liralık rantın önü açıldı.

VATANDAŞA YASAK, EMAAR’A SERBEST

Yeni imar planıyla arazinin en yüksek noktasından kot verilip, parselin tamamı yapılaşmaya açılırken, zemin altında kat sınırlaması getirilmedi ve bu alanlar emsal dışı tutuldu. Böylece Dubai Şeyhi El Maktum yerin altında 10 katlı, 150 bin metrekarelik alanı ve 400 mağazasıyla Türkiye’nin en büyük alışveriş merkezini inşa etmesinin önü açıldı. Bölgedeki parsellerde yükseklik üç katla sınırlanırken, Emaar Square arazisi için sınırsız yükseklik izni verildi. Ayrıcalıklı imar planı sayesinde Emaar yerin üstünde 46 katlı ofis ve otel kulesiyle, toplam 1000 konutluk bloklar inşa ediyor. Maliyeti 2,3 milyar dolar olan ve metrekare fiyatlarının 5 bin dolar ile 8 bin dolar arasında değişen projeden Emaar’ın 6 – 7 milyar dolar gelir elde etmesi bekleniyor.

“Zorla Emaar’a sattırdılar”

Emaar Square projesinin yükseldiği 191 pafta 70 ada 146-147-148 parselde yer alan arazi ünlü işadamı Halis Toprak’a aitti. Bankasına devlet tarafından el konulmasının ardından arazi Tasarruf Mevduatı Sigorta Fonu’nun eline geçti. Toprak’ın borçlarının tahsili için TMSF araziyi 2007 yılının Mayıs ayında 300 milyon lira bedelle satışa çıkardı. Ancak, ihaleyi iptal eden TMSF, verdiği taahütleri dikkate alarak satış için Toprak’ı yetkilendirdi. İBB Meclisi’nden ayrıcalıklı bir imar planı için onay alarak arazisinin değerini kat be kat artıran Toprak, Eylül 2007’de Türkiye’nin önde gelen inşaat şirketleriyle görüşmeye başladı. Arsaya yerli ve yabancı yatırımcılara yoğun ilgi gösterdi. Şubat 2008’de arazinin 402 milyon dolara El Maktum’un şirketi Emaar Properties tarafından satın alındığı açıklandı.

SİNPAŞ’LA KAT KARŞILIĞI ANLAŞMIŞTIM

Açıklama TMSF ve Emaar’dan gelirken satış sürecinde sessiz kalan Halis Toprak yıllar sonra suskunluğunu bozarak arazinin zorla Emaar’a sattırıldığını söyledi. Toprak “Arazimin 6 milyar dolarlık proje değeri mevcuttu ve bu projeyi gerçekleştirmek için Sinpaş ile yüzde 50 kat karşılığı artı 100 milyon dolar nakit bedelle anlaşmıştım, TMSF ise bu anlaşmayı kabul etmeyip arsamı Emaar’a satmama zorlamıştır” dedi.

Hukuk böyle yok sayıldı dev rant böyle yaratıldı

* “Ticaret+Turizm Tesis Alanı içinde istenirse konut yapılabilir” notu ile fiyatı 1 milyon 300 bin dolara kadar çıkan dairelerin yapılmasının önü açıldı. “Bodrum katlar iskan edilebilir ve emsale dahil değildir” notuyla yüz binlerce metrekare fazla inşaat yapıldı.

* İstanbul İmar Yönetmeliği’nde “arazi meyili nedeni ile açığa çıkan en fazla 2 bodrum iskan edilebilir” yazıyor. Emaar Square projesi arazisi için bu yönetmeliğe aykırı olarak sayı sınırlaması getirilmeden “Bodrum katlar iskan edilebilir” notu imar planına eklendi.

* İstanbul İmar Yönetmeliği’nden “Binaların taban alanları irtifa serbest ise yüzde 25’i geçemez” denmesine rağmen Emaar Square arazisi için plana “TAKS:0.40, H:Serbest” notu eklendi. Böylelikle, arazinin daha geniş bir bölümünde inşaat yapılması sağlandı.

* İmar Kanunu’nda “İmar planlarında gösterilen cephe hattından önde bina yapılamaz…” yazmasına rağmen plan notunda “-±0.00 kotu E-5’e bağlantı tarafındaki yoldan alınacaktır. -±0.00 kotu altında kalmak koşulu ile parselin tamamına inşaat yapılabilir ve yapı yaklaşma mesafesi aranmaz” denilerek yasaya aykırı ve ve emsal arttırıcı inşaat yapılmasının önü açıldı.

Maktum’un yer altı şehri

Emaar Square projesi kapsamında yer altında 150 bin metrekarelik alanla Türkiye’nin en büyük AVM’si yapılıyor.  2012 yılında inşaatı başlayan Emaar Square projesinin 2015 yılının ilk çeyreğinde tamamlanması hedefleniyordu. Ancak işler planlandığı gibi gitmedi. AVM ve konutlardan oluşan birinci etabın açılışı 2016 yılının ilk çeyreğine kaldı. Teslim süresi gecikince şirket, Üsküdar Belediyesi’ne başvurup 24 saat çalışma izni istedi. Çevre ve Şehircilik Müdürlüğü 12 Ocak 2015’te bu başvuruyu kabul etti ve tüm gün çalışma izni verildi. Çevre halkı gürültüden şikayetçi olunca akşam ve gece çalışma izni Mart 2014’te iptal edilmişti.

Onarılmaz tahribat yaratacak

Tayfun Kahraman (Şehir Plancıları Odası İstanbul Şube Başkanı): Bölgede alt yapı zaten çok zorlanıyordu, bu projenin hayata geçirilmesiyle tamamen içinden çıkılamaz bir hal alacak. Özellikle birinci köprü ve E-5 üzerindeki yük daha da artacak. Bütüncül bir planlama yapmayıp parsel bazına ayrıcalıklı, emsal teşkil edici yapılaşma hakkının verilmesi ve bölgedeki kentsel nüfusun artırılacak alanların inşa edilmesi gelecekte onarılamaz tahribat yaratacak.

Mahalle halkı tedirgin

Mezengül Şimşek (Ünalan Mahallesi Muhtarı): Emaar Square inşaatını Üsküdar Belediyesi ve Üsküdar Kaymakamlığı’na ilettik. Belediye ekipleri gelip ceza kesiyor ama firma kafasına göre inşaat faaliyetini sürdürmeye devam ediyor. Kaldırımlar araç işgali altında, firma, iznimiz var diyerek yolları kapatıyor, inşaatta çalışan binlerce kişi bir şantiye sahası olmadığı için sokaklara dağılıyor. Mahalle halkı tedirgin. Proje bittiğinde ortaya çıkacak tabloyu hayal edemiyorum.

Trafik için önlem alacağız

Ozan Balaban ( Emaar Türkiye CEO’su): Ses ve gürültü kirliliği için ekiplerimiz şantiye sahasında ölçüm yapıyor. Gündüzleri beton atıp, geceleri teknik işleri yapıyoruz. Bölgede gelecekte yaşanabilecek trafik sorunları için hem İstanbul Finans Merkezi hem de Akasya Acıbadem projesinin yatırımcılarıyla görüşüyoruz. Yolları genişletip, alt geçit ve tünellerle Ataşehir – Acıbadem arasındaki trafik yükünü azaltmak için maddi destek sağlayacağız.